Common 1031 алмашкан Tenants жолдору

Жалпы ижарачылар көп үчүн жол ачат

By С. Грант Conness, Президенттин, 1031 Герат тобу

Эгер ижарачылардын Экхард чыгып, ошол түн тейлөө чалууларга жана эскилиги жеткен өкүнөсүзбү? Балким, сен да ижара текшерүүлөрдү жана ремонт кууп, себеби капа болот? Балким, сен, чын эле билгим келет , ижара сатууга же анча көп кабаттуу имаратты бирок салык кесепеттерин корккон. Чынында эле, сен жаңы соода борборлорунун бир бөлүгүн сатып алуу жөнүндө ой болушу мүмкүн, бирок, албетте, ал тургай, чынында, накталай акча менен сатып сого жана эч качан мүмкүн эмес , бир үй үчүн акча төлөнгөн .

силерге окшогон үн чыгарып жатса, бул жерде жакшы кабар. Common биржасында бир 1031 Tenants пайдалануу менен, ошол ижарага берүү же турак жай имаратын сатып алабыз, алыс мүлккө салык жана дагы сиз үчүн иштеп акча керек. АйИКтин м катары белгилүү иштер менен ижарачылар, байлыгын сактоо жана менчикти башкаруунун баш качуу, ал эми бир же бир нече жогорку сапаттагы касиеттери мыкты жолдор менен бир салым менчик катыша алышат бири болуп саналат.

Common 1031-жылы жашоочулар Exchange көп берет

Мисалы, сиз 15 жылга таандык кайсы бир fourplex сатуу деп, сен бар , акыйкаттыгын $ 400,000. Сен дагы аны көтөрүп карыздын суммасына жараша, сатып алуу баасы сиздин жаңы салымдардын болжол менен бир миллион доллар болушу мүмкүн. бул көп акча, ал эми сен дагы жалгыз эле жогорку нук мүлктү сатып алуу үчүн жарактуу эмес. Бирок, капиталдын $ 400000 турган $ 30,000,000 институттук баа мүлкүндөгү миллион доллар кызыгып сатып алган деп, АйИКке каражат, анын ордуна чечим кабыл алат.

Common 1031 алмашуу А ижарачылар ар кандай аймактардын жайгашкан бир нече ар кандай өзгөчөлүктөрү арасында көп берет. Сиз кампасы жана кампа, бир чендеги жогорку мейманкана, же кызматы татаал, оорукана же жардам-жашоо объект же млн бааланган кабаттуу имараты көп каражат алышат.

Бул түркүндөтүү сиздин каражат коркунучун төмөндөтүү жана мүмкүн, анын наркын жогорулатат мүмкүн болот.

сага түзүп сатуу адам ишенимдүү салым зоболосун эмес, суроолору.

Ишара: Эгер Common Exchange, кандайдыр бир 1031 жашоочуларды каражат чейин ишенимдүү өкүл документ, кагаздар менен иштөөгө карап текшерип жана ишеничтүүлүгүн, сураныч. Бул, анын ичинде юридикалык жак тийиштүү уруксат бар экенин кабыл алуу, коопсуздук сатуу жактын мүмкүн тергөө камтыйт. Алдамчылар көп бар, бай тез семинар ала бизнестин бул акыркы иштеген, шылуундар.

Common 1031 биржасында бир ижарачылардын IRS эрежелери

А 1031 алмашуу IRS эрежелери кылдаттык менен капиталдык топтоону жана кендеги артынан керек жешилиши тосуп салык. Баш тарткан менчик салымдар үчүн өткөрүлгөн же ээсинин соода же бизнес колдонулган болушу керек.

Мүмкүн ийгиликтүү АйИКтин 1031 алмашуу үчүн беш жалпы талаптар төмөнкүлөр болуп саналат:

1. сатуудан түшкөн каражаттардын 100% киреше жана соода алмаштыруу менчик наркы баш тарткан мүлккө караганда же барабар болушу керек.
2. Бир кызматка Ортомчу дайындалган сатуучу болуп, баш тарткан мүлктү сатуу бардык каражаттарын ээлейт.

1. 45-күндүк аныктоо мезгили, бери дегенде, үч, анын ичинде жок "сыяктуу ар кандай" алмаштыруу касиеттери жазуу аныкталууга тийиш.
2. 200% эреже алмаштыруу касиеттерин бир катар таанууга болот деп көрсөтүлгөн, бирок, алардын чогуу алгандагы баш тарткан мүлктүн наркынын 200% ашпоого тийиш.
3. Үч-мүлктү башкаруусу жана 200% эреже тиешеси жок болсо, анда базарды менчик соода алмашуу өздөштүрө турган наркы жалпы жок дегенде 95% түзүшү керек адилеттүү рыноктук нарк бардык аныкталган касиеттери.

Элизабет жазуу менен берет. Отчет жазылып жаткан учурда, Элизабет Кимнатный, CalBRE # 00697006, Сакраменто, California менен Lyon Кыймылсыз мүлктүн бир Брокер-пикир болот.

By С. Грант Conness, Президенттин, 1031 Герат тобу

Replacement мүлк тандалган кийин, тергөөчү баш тарткан менчик жаңы менчик жабуу үчүн сатып алуучуга берилген күндөн тартып 180 күн бар. Салым боюнча бүтүмдүк дата, анда салык кайтып, бардык бутактары менен баш тарткан мүлк сатылып алынган салык жыл үчүн 180-күндүк мөөнөттөн эрте эмес, андан кийин 1031 алмашуу Ошол күндөн тарабынан жүргүзүлүүгө тийиш.

Салым салуучулары ушул 180-күндүк мөөнөттө бир бөлүгү буга чейин 45-күндүк аныктоо мезгилинде колдонулган болушу мүмкүн экенин унутпашыбыз керек. эч кандай улай салынган жана дем алыш жана майрам күндөрү да кирет 45-күнү бийлик, эч кандай өзгөчөлүктөр бар. убакыт чегинен ашып калса, толугу менен алмашуу жараксыз болот, жана туум-айыптардын жана салык ылайык болот.

Эгерде салым бирден ашык мүлкүндөгү бөлчөк кызыкчылыгын сатып жатса, бул пландаштырылган акыркы мөөнөтү аяктаганга чейин бар экенине ынануу үчүн жөндүү.

Common Exchange Ишибиз менен, аты камсыздандыруу боюнча ижарачылар

Бир АйИКке менчик ээси катары, жалпы жалдоо жана ошондой эле өзүнчө иш алып бойунча саясат мүлккө болгон кызыгуу сиздин пайызын камсыз. Сиз башка бир ээси сыяктуу эле укуктарга ээ.

Common 1031 биржасында бир жашоочуларды From Cash Flow жана Ыраазычылык мүмкүнчүлүгү

мүмкүн сиз акыркы салымдар алынган акча агымынын жогору болушу мүмкүн сиздин бөлчөк менчигине жараша киреше үчүн мүмкүн болгон, бар.

Акча каражаттардын кыймылы менен жабылат мүмкүн өспөй жаңы сатып алуу менен негизинде.

болсо, ал бара-бара жатат сатылган мүлктүн ар кандай болсо, силер да, колдогон төмөнүрөөк ыраазычылык катышат. Бир ТМБ сиздин мураскорлору катары баалуу мүлк пландоо курал ыдырап үстүндө чыгып түзүү үчүн негиз керек деп эсептелет.

Элизабет жазуу менен берет. Отчет жазылып жаткан учурда, Элизабет Кимнатный, CalBRE # 00697006, Сакраменто, California менен Lyon Кыймылсыз мүлктүн бир Брокер-пикир болот.

By С. Грант Conness, Президенттин, 1031 Герат тобу

жылдын аягында 1990-жылдардын кыркасын учурунда, ишкерлер менен толук (бөлчөк), жокпу, IRS алдын ала аныктама сурап көптөгөн сурап, кыймылсыз мүлктүн Бирдиктүү кызыкчылыгында ижарачылар 1031-бөлүмүнө ылайык салык жылдыруу жарамдуу бир жандык болгон.

жооп кылып, 2000-жылдын октябрында, IRS кирешеге тартиби берилген 2000-46. Бул жол-жобосу Common мамилелердин айрым жашоочулар федералдык салык салуу максаттары үчүн өнөктөштүк катары кароого болот, ошондуктан 1031 кароого катыша албайт тынчсызданууларын билдиришти.

IRS ачык эле мындан ары эч кандай алдын ала чечим чыгарат айткан. Бул чечим киреше тартиби кийин 2002-жылдын март айында күчүн жоготту, болгон 2002-22.

Деген ат менен белгилүү болгон "Аян Жаздын.," Киреше тартиби 2002-22 бир Аренда кыймылсыз мүлк боюнча пайыздык эмес, бир толук бөлчөк пайыз "деген аныктама берүү өтүнүчүн кароодо сындап тарабынан каралып турган 15 упай, жолго чыкты ишкердик субъекти "- аудитордук жана салык кесепеттерин Тобокел боюнча алмашуу салып турган талаптарга жооп эмес, кызматташуу дегенди билдирет.

Бирок, алдын ала аныктама алуу деле дээрлик мүмкүн болбой калат. Демилгечи, мүлктү менчикке сатып алууга насыя жабуу, ал эми жалпы ижарачылардын кызыкчылыктарын сатууга даяр чейин да эмес, бир IRS карап чыгуу үчүн зарыл болгон маалыматтардын көбү жок. Демек, себеби көпчүлүк демөөрчүлөрдүн кеңеш чыгарылган Жеке жайгаштыруу Меморандумга жайгашкан же салык пикирин "эркин", "керек".

Common 1031 алмашкан ижарачылардын кирешеси тартиби боюнча колдонмо

Аян Proc. Common менчикте турган ижарачыларынын структурасы, каржылоо жана башкаруу боюнча так белгиленген. демөөрчүлөргө жана кредиторлор 10 жана 25 салым ортосунда, адатта, кандайдыр бир касиети үчүн төмөнкү чек коюшу мүмкүн да, 2 35 кошумча менчик ээлери берет.

Күйөөсү менен аялы кээде бир жактын (мамлекеттик мыйзамга жараша) катары каралат жана биргелешип ээлеринин бири болгон шериктик катары салык отчетун берүүгө жол берилет. Ар бир кошумча ээси өзүнүн менчик бөлчөк сатууга же бөлүп алууга укугу бар, бирок башкаларга сатуу үчүн, аны курмандык кийин гана. киреше, ошондой эле карыз менен шайкеш келерин (ипотека) бар.

Бул айкын колдонмолору менен, АйИКтин өнөр жалындуу-жылы башталган жана жаңы демөөрчүлөр, брокер / дилер жана базар катталган өкүлдөрү бир нече тартылган. 1990-жылдан тартып, Common 1031 алмашкан ижарачылардын зор кызыгуу болду. Чынында эле, капиталдын өсүшү 2002-тоноо менен 550% козу карындай элек 2004 менен 2007-жылы жабык АйИКтин салымдардын жалпы суммасы $ 8,5 млрд ашкан деп айтылып жүрөт. $ 10 млрд түзгөн (рычаг, анын ичинде кийин) - кээ бир саны да жогору дешет.

Аккредиттелген салым Common сунуштары боюнча ижарачылар

АйИКтин курмандыгына басымдуу көпчүлүгү бир каржылык критерийлер болушу керек дегенди билдирет "аккредиттелген салым" гана жүргүзүлөт.

1. Single салым (же жубайы менен бирге) көбүрөөк $ 1 млн ашуун таза өзү сыйлоо сезимине ээ болуш керек.
2. мындан ары да ушундай болот деп күтүү менен бир жыл сайын 200,000 $ киреше акыркы 2 жыл.

1. Акыркы 2 жыл ичинде эч кандай өзгөрүүлөр болот деп үмүт менен 300000 $ жубайы менен биргелешкен киреше.
2. Бир жандык мындай каражаттар $ 5 млн аз болсо, бир ЖЧК, шериктештик же Corporation, жок эле дегенде, $ 5 млн же байлыктарынын болушу керек эле, ар бир салым жеке аккредиттелген керек.

Элизабет жазуу менен берет. Отчет жазылып жаткан учурда, Элизабет Кимнатный, CalBRE # 00697006, Сакраменто, California менен Lyon Кыймылсыз мүлктүн бир Брокер-пикир болот.

By С. Грант Conness, Президенттин, 1031 Герат тобу

Салым Common 1031 алмашкан 1031 биржалар жана Tenants туура адистешкен көптөгөн компаниялардын бири бир алмаштыруу мүлк таап баалуу жардам берет. Бул АйИКтин адистер салым касиеттери көп сандагы пайдалануу мүмкүнчүлүгүнө ээ болуп, көп учурда кошо алганда, бааларды салыштыруу, ачып, таза киреше, анын ордун отчетторду ишеничтүүлүгүн ар турдуу денгээлдери, бүткөн ж.б.

Адатта, демөөрчүлүк компаниялары алар АйИКтин 1031 алмашуу IRS талаптарына ылайык камсыз кылуу үчүн кыймылсыз мүлк курмандыктарын структуралаштыруу акча көп каражат сарптап жатышат. Кээде демөөрчүлүк сатып алуу келишими менен мүлкүн байланыштар жана андан кийин курмандык документтерди даярдайт, көп учурда андан кийин ортомчу-дилерлер аркылуу кылынган купуя жайгаштыруу Меморандумга, (промилле) деп аталат. аны маркетинг бир нече демөөрчүлөр менчик жабуу бирок бул эсебинен жүргүзүү чыгымдары үчүн кымбат болушу мүмкүн.

бир Катталды калкты өкүлү баалоо

• АйИКтин салымдардын адистешкен катталган салым өкүлүн тандоо. Бул сиздин салым мүлктү сатуу алдында аткарылышы керек.
• кээ бир мүмкүн алмаштыруу касиеттерин баалоо. Эгер катталган салым өкүлү менен, мындайча айтканда, ар бир курмандык менен демөөрчүлөрдү талдап чыгышы зарыл. Алардын тажрыйбасы кандай? өз бизнес-уюштуруу-техникалык базасы жетиштүү эмеспи? алардын директорлору, кызматкерлери жана башкаруу жарактуу болобу?

• Сиздин салым өкүлү Сериялар 63 же Сериялар 66 укугуна же аны менен бирге, бир Сериялар 7 же Сериялар 22 укугуна ээ болушу керек. Ал / ал дагы соода кыймылсыз мүлк боюнча тажрыйбалуу, жана ийгиликтүү АйИКтин алмашуу экендигин далилдөөгө жетише ээ болушу керек.

Суроолор Демөөрчү Компаниялар суроолору

• демөөрчүлүк программасы, ошондой эле структуралык жана салым үчүн адилет?

• курмандык менен бирге кылдаттык менен, туура билдирилгендей менен, мыйзам чегинде жана механикалык салып жатабы?
• документтерде көрсөтүлгөн жолугушту максаттары бар?
• салымдардын менен байланышкан тобокелчиликтери ачык-айкын көрсөтүлгөн?
• максаттарга жетүү жогорку ыктымалдуулук менен белгиленген өз каражаттары менен, программасы барбы?
• жагдайлар эске алуу менен акылга сыярлык болжолдонгон максаттар бар?
• Кандай кепилдик жана запастарын жерде?

алмаштыруу касиеттери издеп жатканда Common 1031 алмашуу А ижарачылар бир компания Кыргызстандагы көптөгөн чечимдерди берет.

жок дегенде $ 100000 турган өздүк каражаттар, адатта, талап кылынган, ал эми ар бир мүлк курмандык АйИКтин кызыкчылыктарын мүмкүн саны жалпы капиталдын бөлүнүп белгиленген минималдуу болот жатат.

Ар бир промилледен курмандык бааланып, талдоо жана башка конкурстук сунуштарды менен салыштыруу зарыл. өтмүш, ушул учур жана келечек болжолдонгон чыгымдар ижарачы каржылык маалымат, жер жана экологиялык маселелерди изилдеген керек, ал эми мүлктүн кыймылсыз мүлк рыногу чөйрөсүндө да изилдешет.

Элизабет жазуу менен берет. Отчет жазылып жаткан учурда, Элизабет Кимнатный, CalBRE # 00697006, Сакраменто, California менен Lyon Кыймылсыз мүлктүн бир Брокер-пикир болот.

By С. Грант Conness, Президенттин, 1031 Герат тобу

Сек- чече Айрым компаниялар мүмкүн салым касиеттери түрдүү текшерүү бүткөн. Бул үчүн, катталган салым өкүлдөрү, эреже катары, алар кандай алдын ала текшерүү аркылуу, алардын коомдун ичинде текшерүү аяктоо; башкалар: "алдын ала текшерүү эксперттеринин" жана ишенимдүү тышкары кызмат издеп ал эми.

Common 1031 алмашкан жашоочуларды түрлөрү

1031 Common алмашкан жашоочулар ар кандай жолдор менен болушу мүмкүн жана андай мүмкүнчүлүктөр көп жерде башкаруу жана каржылоо менен пакеттелген алышат.

Бир эмес кайрылуу насыя кээде аткарбаган учурда карыз алуучунун башка каражаттардын артынан келген кредитор бербейт, сунуш кылынат. кредит боюнча карыз коопсуздук мүлктүн наркына чектелген.

Бирок, кээ бир кредиторлор мүлктөн алынган рента жакында эле учурда жоопкерчилик кирүү үчүн жооптуу жак талап баштады насыя, бирок ордуна ремонт буруп, ж.б. Башка кредиторлор бир АйИКтин деп каралган жана төлөө үчүн пайдаланылат эмес, кээде ар бир сатып алуучу, келечектеги экологиялык маселелер менен кредитор кепилдик керек. Investors тыгыз кредиттик документтерди жана промилледен баштапкы салымдардын ашык алыс жоопкерчилик мүмкүндүгүн болтурбоо үчүн талдап чакырылышат.

АйИКтин программалар боюнча текшерүү жүргүзүү учурунда, салым кылдат 15 Аян Жаздын менен түзүмүн жана шайкештигин салыштыруу керек. жоболор. олуттуу алыстайт бүтүм сындап алып, аны disallowing мүмкүн, ошондуктан келечектеги салык кесепеттерге ишкерлери менен баш ийгиле.

Сунуштоолор менчик күнүмдүк башкарууга чечүү үчүн бийлик менен демөөрчүлүк камсыз кылуу, ар бир менчик ээси тарабынан кол коюлган документте менен жүрөт. АйИКтин биргелешип ээлерине чачырап чогултулган жолу ижара жана каражаттардын дисперсиясынын бар чебер ижарага же башкаруу келишими бар болушу мүмкүн.

Сунуштоолор ошондой эле жеке аманатчынын жана башка АйИКтин кошумча менчик ээлери алардын мамилесин кандайча сүрөттөгөнүн ижарачылар жалпы макулдашуусу боюнча, камтышы мүмкүн. А ТМБ Ошондой эле жеке менчик ээлери болуп саналган бир атайын уюм (SPE) түзүлүшү мүмкүн болот. бир SPE ылайык, бир жоопкерчилиги чектелген коом сатып алуулар жана АйИКтин кызыгуу бар. Бул структура биргелешип ээлеринин жана заем берүүчүнүн жоопкерчилиги коргоонун кошумча катмар менен камсыз кылууда. Адатта ТМБ демөөрчү салымдардын жана өз алдынча башкаруу башкаруу үчүн жооптуу эмес, жумуш менен камсыз болушу керек.

Common алмашкан баалуу кагаздар же башка кыймылсыз мүлк менен ижарачылар барбы?

АйИКтин м салымдарды көпчүлүгү демөөрчүлөр мамиле баалуу , себеби алар менчигинде болуп, коопсуздук же мамлекеттин аныктамасына ылайык же демөөрчү сатуу үчүн алып ниеттенүүдө ар кайсы штаттагы. Бул көзөмөлү менен гана уруксат берилген баалуу кагаздар дилерлер, бул салымдарды рынок алабыз дегенди билдирет кагаздар . Бирок, баалуу кагаздар болуп саналат, анын ичинде бардык АйИКтин кызыкчылыктары, ишибиз менен жеткирген жана көпчүлүк мамлекеттер кыймылсыз мүлк болуп, аларды классификациялоо.

бир кыймылсыз мүлк салымдардын деген маселе коопсуздук татаал болушу мүмкүн эмес, маселе кыйла коркутту жаратууда.

АйИКтин м кызыкчылык сатып алуу 1031 максаттары үчүн кыймылсыз мүлк бүтүм болуп саналат, ал эми көпчүлүк баалуу кагаздар катары сатылат. Бирок, кээ бир демөөрчүлөр кыймылсыз мүлк АйИКтин кызыкчылыктарын сатуу үчүн мындан ары да жана ошондой эле баалуу кагаз деп, аларды рынок эмес экенин калыштуу эмес.

кыймылсыз мүлк брокерлер, адатта, баш тарткан менчик сатуу менен алектенет, анткени, ошол эле брокерлер аркылуу АйИКтин курмандыктарын маркетинг алар болочок ишкерлери аныктоо мүмкүнчүлүгүнө ээ болуп, бир гана акылга сыярлык. чыр-чатак бир баалуу кагаздар берилген уруксаттардын ээлери эмес, эч кимге акы же комиссиянын төлөнгөндүгүн тыюу FINRA, (каржылык Industry тескөөчү органы) жана баалуу кагаздар жана биржа комиссиясынын эрежелерин, жатат.

Мындай кыймылсыз мүлк брокерлер жөнөтүү жыйымдарды же комиссияларынын төлөп эрежелери. Бул эрежелер, шектүү коргоого багытталган, алардын 1031 алмашуу кардарларга АйИКтин бүтүмдүн артыкчылыктарды берүүгө кыймылсыз мүлк адистерди дем жок, абдан өкүнүчтүү.

Common 1031 алмашкан жашоочуларды суроо-талап күчтүү болот

Салым узак мөөнөттүү салымдардын үчүн moderate- болуп өттү турган мүлк катары ТМБ карашыбыз керек. өтүмдүүлүк маанилүү болсо, анда башка параметрлери каралышы керек.

Common касиеттери жашоочуларды суроо-талап жыл өткөн сайын өсүп баратат. деп божомолдосок, бүк АйИКтин базар жана ылдамдыгы 1031 алмашуу жараяны АйИКтин менен тааныш салым үчүн оор болушу мүмкүн, бирок, киреше жана салык топтоо мүмкүнчүлүгү эбегейсиз.

Ар кандай баалуу кагаздардын компания менен сунушталган баалуу кагаздар силерге таяна албайт, бул жөнүндө төмөндөгүдөй окшош ой, сунуш кылышыбыз керек:

Бул материал болуп саналат да, сатууга сунуш эч кандай коопсуздукту сатып алууга өтүнүч. маалымат талкуулоо жана маалыматтык максаттарда гана болуп саналат. Ал компетенттүү-укуктук, салыктык жана каржылык пландоо пикирин алмаштыруу үчүн эмес. салык коддору колдонулат жана федералдык мыйзамга гана тиешелүү. Жеке мамлекеттер өз кошумча салык коддору болушу мүмкүн. Сиздин мамлекеттик тиешелүү салык жана мыйзамдуу кесиптик байланышууну суранабыз. Бул маалымат ишенимдүү болуп эсептелет булактардан камсыз кылынат, бирок жеке абалы менен шайкеш келет кесиптик сунуштары менен бирге колдонулууга тийиш.

Элизабет жазуу менен берет. Отчет жазылып жаткан учурда, Элизабет Кимнатный, CalBRE # 00697006, Сакраменто, California менен Lyon Кыймылсыз мүлктүн бир Брокер-пикир болот.