Like-Kind касиеттерин аныктоо жылдан ашуун өзгөрттүбү?
1031 салык жылдырылган алмашууга кириш. көп салык төлөөчүлөр үчүн, бул асмандан акча болуп саналат.
1031 алмашат өзүнчө салык
1031 Exchange салык төлөөчүлөр үчүн дале күчтүү байлык-курулуш каражаты катары берилди. Бул сансыз каржылык сыйкырчыларга жана кыймылсыз мүлк, жолбашчылар ийгиликтүү стратегиясынын негизги бөлүгү болуп келген. Ички киреше Кодекстин 1031-бөлүмүнө чейин, анын атын алып, салык-кийинкиге алмашуу киреше, салымдардын же ишкердик мүлктү сатуу жана аны алмаштыруу үчүн салык төлөөчүнү берет сыяктуу накталай мүлк.
бул мүлктү сатуу боюнча капиталдык пайда кийинкиге жылдырылган же бөлүп чейин кийинкиге калтырылат IRS эрежелерди кылдаттык менен ээрчип жатабыз. Бул акылдуу салык жана салым стратегиясы, ошондой эле кыймылсыз мүлк пландоо куралы болуп саналат. Теориялык, бир салым чейин салым менчик капитал кирешелерден сунууну улантуу өлүм мүмкүн качуу алардын баарын.
1984 Мыйзамдар кээ бир жактарын өзгөрткөн
алгачкы күндөрүндө "сыяктуу натуралай алмашуу" деген термин эле түзмө-түз алынып, көп кыйынчылыктар болгон.
Мисалы, сиз 1031 алмашуу аркылуу саткысы келген үч кабаттуу кирпичтен курулган имаратты таандык болсо, анын ээси дагы үч кабаттуу кирпичтен курулган имарат табуу керек эле алмашып келген. Ошондо, силерден эки адам тосуп келет, жана алмашуу боло турган.
Мурда, алмашуу боюнча эч кандай убакыт боюнча чектөө жок.
IRS 1984 1031-бөлүмүндө өткөн конгресске алып жараяны боюнча катуу көзөмөл талап (а). Бул мыйзам мындан ары "сыяктуу натуралдык" менчик аныкталган, кийинкиге калтырылгандыгына алмашуу чектелген жана алмашууну аяктоо мөөнөтү белгиленген.
Qualifying
а 1031 алмашуу үчүн коюлган талаптарга жооп берер-бизнес пайдалануу же салым үчүн Кыймылсыз мүлк болуп өттү. А жеке жашоо талаптарга жана бербейт, көбүнчө, ал катталган жана плакатка мүлк да ал сатуу боюнча өтүп жаткан мүлктүн категориясына туура келет, анткени, талаптарга жооп бербейт. Эс алуу же 1031 дарылоо үчүн жарактуу эмес, прокат болуп өттү эмес, экинчи үй; Бирок, бул мүлккө карата колдонулушу мүмкүн Салык кодексинин 280-беренесине ылайык колдонуу сыноо бар. Салык эксперт бул учурда өткөрүүсү зарыл.
иштелип чыгууда, жер, ал эми сатуу боюнча сатылып алынган мүлккө салык кийинки дарылоо үчүн коюлган талаптарга жооп бербейт. Запастар, байланыштар, эскертүүлөр, жолу менчик жана шериктештиктин бир пайдалуу пайыздык алмашуу максатында "сыяктуу натуралдык" менчиги болуп эсептелбейт.
Бүгүнкү күндө 1031 алмашуу коюлган талаптарга жооп берүү үчүн, бүтүм башка кийинки сатып алуу менен мүлк гана сатуу эмес, тескерисинче, "алмашуу" катары кабыл алышыбыз керек. Биринчиден, мүлк сатылып жаткан жана жаңы алмаштыруу да мүлктүк салымдардын максаттары үчүн же соода же бизнес менен натыйжалуу пайдалануу үчүн өткөрүлүүгө тийиш.
Алар "сыяктуу натуралдык" касиеттери болууга тийиш.
кыймылсыз мүлк алмашууларга төмөнкү түрлөрү "сыяктуу натуралдык" менчик боюнча квалификациялуу алмашуу үчүн талапты туура:
- бир соода борборунун ордуна бир иш
- жер үчүн бир соода борбору
- Өнөр жай куруу үчүн жер
- Өнөр жай куруу үчүн бир турак үй
- Менен бир үй-бүлө ижара жалпы бир ижарачылар үчүн (ТМБ) мүлктү
Бүгүн, сен чийки жер, бир кампасында же чакан имаратка үчүн кирпичтен курулган имаратын алмашуу мүмкүн. Бирок, жооп бериши керек катуу убакыт чектөөлөр бар, же 1031 алмаштыруу мүмкүн эмес, ал эми салык кесепети болуп калат.
Чейин 1984-чейин, дээрлик бардык алмашуу учурда сатылган мүлктү жабылышы жана өткөрүп берүү менен болду, (баш тарткан менчик), жана кыймылсыз мүлктү сатып алуу (алмаштыруу менчик).
ылайыктуу мүлктү табууга аракет кылып жатканда кездешкен проблемаларды тышкары, наамдар, ошондой эле каражаттарды бир мезгилде берүү менен кыйынчылыктар бар эле. Бүгүнкү күндө андай эмес.
кеч 1031 Exchange чейинки 1984 көйгөйлөрдү баш тарткан, бирок катуу мөөнөттөр азыр тагылууда. алмашуу, тизмелерди жана кадимки тартипте кыймылсыз мүлк рыногу аягына каалайт төлөөчү. Сатып алуучу алдыга кадам калганда, ал эми сатып алуу келишими ишке ашырылып, сатуучу өз кезегинде, бир талаптарга жооп берген ортомчу менен алмашуу келишимине кирген, ордуна сатуучу болуп. Алмашуу келишими, адатта, ортомчулук кылуу сатуучунун келишимдин бир тапшырманы аткарууга чакырат. сатуучу акча тие албайбыз, анткени акыркы, ал эми ишке ашат, ортомчу улам сатуучуга каражаттарын алат.
Алмашат убакыт чектөөлөрү
Ошол учурда, биринчи убакыт чектөө, аныктоо үчүн 45-күнү эреже, башталат. Салык төлөөчү жабуу жана баштапкы менчикти өткөрүп берүүдөн алынган 45 күндүн ичинде болуучу алмаштыруу менчик жазуу жүзүндө же жабуу же аныктоо керек. мөөнөт Келишимдүү эмес, дем алыш жана майрам күндөрү, ошондой эле IRS өзгөчөлүктөрдү бериши эмес. Эгер убакыт чектен ашпаган болсо, толугу менен алмашуу жараксыз болот, жана салыктар артынан ишенебиз.
Алмаштыруу касиеттерин түрлөрү аныктоого:
- алардын адилеттүү рыноктук нарк боюнча үч касиеттери.
- аныктоо бир мезгилдин акырына карата көп болуп, алардын чогуу алгандагы адилеттүү рыноктук нарк касиеттери ар бир саны өткөрүп берүү датасы катары баш тарткан мүлккө жалпы адилеттүү рыноктук наркынын 200% дан ашпайт.
- үч-мүлктү башкаруусу жана 200% бийлик ашып кетсе, алмашуу төлөөчү бардык аныкталган касиеттеринин жыйындысы адилеттүү рыноктук наркынын 95% сатып, анда сөзсүз жок болот.
Жүктөөгүч деген эмне?
Албетте, көпчүлүк ишкерлер, алар текшерүү аягына жана жабуу болот, алар үчүн жакшы иштерди бирин тандап алат да, үч-мүлк өкүмүн алат. Жалпысынан алганда, максат "Жүктөөлүү" өткөрүп берүүнү болтурбоо жана алмашуу салык-оолак чейин соода болуп саналат.
"Бут" алмашуу аркылуу салык төлөөчү тарабынан алынган ар кандай кошумча объекттерди, анын ичинде акча же адилеттүү рыноктук наркы болуп саналат. Акча алмашуу мүлк объектиси болуп саналган бардык баламаларын, карыздарды, милдеттенмелерди камтыйт. Ал: "эмес эле накталай" менчиги болуп саналат, жана алмашуу учурунда, аны жөнгө салуучу эрежелер татаал болуп эсептелет. "Жүктөө" салык алып келиши мүмкүн алган, эксперттик кеп жок, деп жетиштүү болот.
180-күн менен түндү башкарышы үчүн Subject
Эгер алмаштырылып жаткан мүлк тандалган кийин, салык төлөөчүнүн баш тарткан менчик жаңы алмаштыруу менчик жабуу үчүн сатып алуучуга берилген күндөн тартып 180 күн бар. Бирок, баш тарткан мүлк сатылып алынган салык жыл үчүн, ар кандай бутактары менен салым салыгын кайтарып боюнча улам датасы 180-күндүк мөөнөттөн эрте эмес болсо, анда алмашуу мурда датасы боюнча жүргүзүлүүгө тийиш. Ушул мезгил ичинде бир бөлүгү буга чейин аныктоо созулган убакыт ичинде колдонулуп келген, унутпа. эч кандай улай салынган жана бул бийлик эч кандай өзгөчөлүктөр бар, ал алдын ала мөөнөткө чейин жабылышын күн тартибине киргизүү үчүн сунуш кылынат.
Мыйзам Салык төлөөчү биринчи бүтүмдү андан түшкөн каражатты тийбейт, талап кылат, демек, талаптарга жооп берген ортомчу жабыларда сатуучудан алмаштыруу мүлккө ээ жана бүтүм аяктагандан кийин, андан кийин салык төлөөчүгө аны өткөрүп берет.
Жарактар Investors үчүн эмес
Бул ийгиликтүү 1031 алмашуу канчалык негизги мүнөздөмөсү болуп саналат. салык кырдаалга жараша, менчигинин түрү баш тарткан, жана алмаштыруу менчик мүнөздөмөсү, алмашуу башка жактары болушу мүмкүн. Анын бүтүрүү татаал болуп калышы мүмкүн, жана эксперттер ар дайым керек. Бул кылмыш "деп ойлонуп, эмне үчүн" эч кандай милдет болуп саналат.
1031 биржасынын күч колдонуп куруу жана мал-мүлктү сактоо, капиталдык салымдар, кайра тартып, акча агымдарын топтогонубузга, кыймылсыз мүлк чарбасын ар тараптуу жана бекемдөө Кошмо Штаттарда салым мүлктүн ар бир менчик ээсинин укугу болуп саналат. алар көбүрөөк салым мүлктү ошол каражатты reinvest ниетинде болсо, америкалык салык төлөөчүлөрдүн салым мүлктү сатуу боюнча борбор пайда салык төлөшү керек, эч качан жол бербешибиз керек. Pacific Батыш баалуу кагаздар, Inc. колдонуучу FINRA / БАПБнын аркылуу сунушталган баалуу кагаздар.
Бул материал болуп саналат да, сатууга сунуш эч кандай коопсуздукту сатып алууга өтүнүч. маалымат талкуулоо жана маалыматтык максаттарда гана болуп саналат. Ал компетенттүү-укуктук, салыктык жана каржылык пландоо пикирин алмаштыруу үчүн эмес. салык коддору колдонулат жана федералдык мыйзамга гана тиешелүү. Жеке мамлекеттер өз кошумча салык коддору болушу мүмкүн. Сиздин мамлекеттик тиешелүү салык жана мыйзамдуу кесиптик байланышууну суранабыз. Бул маалымат ишенимдүү болуп эсептелет булактардан камсыз кылынат, бирок жеке абалы менен шайкеш келет кесиптик сунуштары менен бирге колдонулууга тийиш.
By С. Грант Conness, Президенттин, 1031 Герат тобу
Отчет жазылып жаткан учурда, Элизабет Кимнатный, CalBRE # 00697006, Сакраменто, California менен Lyon Кыймылсыз мүлктүн бир Брокер-пикир болот.