а 1031 Салык-Deferred Exchange Түзүүчү негиздери
Көп салым так бир нерсе сурап 1031 алмашуу , кандай сунуштар жана мөөнөттө, силер мыйзам сенин мүлккө салык кое турууга эмне жардам берет? Мен бул макалада сиздин жалпы суроолорго жооп үчүн пайдалуу болот деп ойлочумун.
бир §1031 Exchange деген эмне?
Бир §l031 Exchange бир салык төлөөчү сатуудан салык натыйжасында өзүнөн башка бир салым мүлктү алмашуу жол кайсы бир бүтүм болуп саналат.
бүтүм IRS Кодекстин §1031 тарабынан ыйгарым укуктуу болот.
IRS Code чындыгында мындай делет: "Жок, пайда же чыгым, мисалы, менчик да өтөт окшош түрдөгү мүлк үчүн гана алмашты болсо, бир соода же бизнес же салым үчүн жемиштүү колдонуу үчүн өткөрүлгөн мүлктү алмаштыруу боюнча таанылат бир соода же бизнес же салым үчүн жемиштүү колдонуу үчүн. "
а 1031 алмашуу үчүн талаптар
- А 1031 Exchange өткөрүү мөөнөттөрү
салым (же алмаштыргычтар) алмашуу үчүн катуу 45- / 180 күндүк көрсөтмөлөрдү аткарышы керек. алмаштыргыч, анын / анын мүлкүн (баш тарткан менчик) сатса, кийин ал / ага бирдей же баалуу мүлк (с) аныктоо үчүн 45 күн бар. аныкталган кийин, алмаштыргыч, ал / ал мүлктү сатып алуу үчүн мүлкүн сатып күнү (лар) аныкталган (же 45 күндүк мөөнөт аягына чейин 135 күн) 180 күн бар.
- А 1031 алмашуу сыяктуу Kind менчик
Салым алышыбыз керек "сыяктуу натуралдык" мүлкүн. Бул кыймылсыз мүлктүн башка тандоо түрлөрү болушу керек дегенди билдирет. Мисалы, алмаштыргыч бир Дуплексы сатуу жана соода мүлктү сатып алган, же / ал жердин бир бөлүгүн сатып, көп кабаттуу имаратты сатып алган. мүлк гана болушу керек "сыяктуу натуралай түрдө өндүрүп алуу."
- Exchange мүлк салымдардын үчүн болуп өттү
мүлк сатылып (баш тарткан менчик) жана кайрадан сатып алган мүлк (алмаштыруу менчик) салым же чарбалык максаттар үчүн өткөрүлүүгө тийиш. Ошондуктан, сиз биринчи кезекте турак-сатуу жана салымдардын мүлктү сатып алуу мүмкүн эмес, силер сатуу жана салым мүлктүк жана негизги үй сатып алган.
- А 1031 Exchange, бирдей же улук карыз жана капитал
алмаштыргыч 500k $ турган үлүштүк болуп, алар 1 миллион $ турган мүлктү саткан жана $ 500k карыз болсо, анда алмаштыргыч 1 миллион же мүлкүн көбүрөөк баалай $ сатып алыш керек. Мындан тышкары, бардык алмаштыргыч акыйкаттыкка пайдалануу жана капиталдык пайда салыктын 100% чыгууну карыздын баарын алмаштыруу керек.
ошондой эле эгер каалашса, алмаштыргыч, ал / ал алмаштыргыч жана кааласа жаңы сатып алууга кошумча каражаттарды кошуп кошумча карыз алып алат. алмаштыргыч сатуу каражаттарынан, ал бардыгын колдонуу үчүн каалаган жок болсо / ал жарым-жартылай алмашуу жана айырмачылык боюнча тиешелүү мүлккө салык төлөй алат. Бул деп аталат "Жүктөөлүү."
- А 1031 алмашуу үчүн иштиктүү алуу жана жөндөмдүү Ортомчу
алмаштыргыч сатуудан түшкөн акча каражаттарын кабыл алуу мүмкүн эмес. Бул "иштиктүү алган" деп аталат жана алган адамдар акшасын боюнча салык салынуучу окуяны жашыра албайт. IRS Safe Harbor жоболоруна ылайык, алмаштыргыч колдонсок зарыл талаптарга жооп берген ортомчу 1031 бүтүмдү көмөк же QI.
QI көз карандысыз 3-тараптын (сиздин прокурор эмес, агент, брокер же ПАК) болуп саналат сатуу каражаттарын кармап жана атынан алмаштыруу мүлктү сатып алат. Ал гана кадыр-барктуу, камсыздандыруу жана бажы квалификациялуу ортомчулар менен бирге бүгүнкү күндө айлана-чөйрөгө абдан маанилүү болуп саналат.
- 1031 Exchange Risk
Кыймылсыз мүлктүн ар кандай салым катары менен байланышкан тобокелдиктер бар Delaware ченемдик аманаттар жана / же жалпы жашоочуларды менчик. Бул шеринеге тиешелүү бардык тобокелдиктерди эске чечүү мүмкүн эмес. Risk себептерден улам ар бир күнөө үчүн чалынуучу курмандыкка Жеке жайгаштыруу Меморандумдун көрсөтүлгөн. Investors Common биржасында бир Delaware ченемдик Траст же жашоочуларды жүргүзүү үчүн алдын ала кылдат бардык тобокелдиктерди бузарын түшүнүүгө жана алардын каржылык өкүлү менен талкулоо керек.
Алар Escrow жабуу пландаштырып жатса, биз билген жана билбеген бир 1031 алмашуу салым сунуштарды кабыл сатуучуларга өкүлү мен кездешкен маселелердин бири. Алар жөн гана кабыл алат болорун көрүш үчүн, ар кандай үй-атканы боюнча 3 башка өзгөчөлүктөргө атын же сунуштарды жазуу жүзүндө болушу мүмкүн. Андан кийин, алар тарабынан кабыл алынган сунуштар бир тутам ээ кийин, алар башкаларды алып салуу дегенди билдирет, сатып келет бирин тандап ал.
Юристтер иш жүзүндө мындай келишимдер мүнөздүү жакшы ишеним келишимдерди бузган дейсиз, бирок, бул эмне, аны токтото албайт. Бул бир гана сунуш болсо, агент суроолору.
Бул материал болуп саналат да, сатууга сунуш эч кандай коопсуздукту сатып алууга өтүнүч. маалымат талкуулоо жана маалыматтык максаттарда гана болуп саналат. Ал компетенттүү-укуктук, салыктык жана каржылык пландоо пикирин алмаштыруу үчүн эмес. салык коддору колдонулат жана федералдык мыйзамга гана тиешелүү. Жеке мамлекеттер өз кошумча салык коддору болушу мүмкүн. Сиздин мамлекеттик тиешелүү салык жана мыйзамдуу кесиптик байланышууну суранабыз. Бул маалымат ишенимдүү болуп эсептелет булактардан камсыз кылынат, бирок жеке абалы менен шайкеш келет кесиптик сунуштары менен бирге колдонулууга тийиш.
Отчет жазылып жаткан учурда, Элизабет Кимнатный, CalBRE # 00697006, Сакраменто, California менен Lyon Кыймылсыз мүлктүн бир брокер-менеджер болуп саналат.