Эскертүү аяттарын билип, түшүнүп ал: Азыр эмне керек?
Эскертүү белгилери
турак жай базары көбүк аймагына баратат белгилеринин көп бар. Көпчүлүк учагы бир гана пайда Мүлк көбүк багытталат элек.
мүлк көбүктүн бир белгиси үй баалар күч болуп саналат. Улуттук медианасы үй-бүлө жашаган үй баалар караганда 32 пайызга жогору болгон баанын . Алар 35 пайыз жогорулатылган эле 2005-жылдын, окшош болот.
Турак жай лидери Барометр homebuilders жана ипотекалык компаниялардын бир көрсөткүч болуп саналат. 2017-жылы, ал алдын ала аны пайдалануу 2004-жана 2005-, аны жасаган, Stack Каржы башкаруу ылайык деп, кылган сыяктуу кескин 2 008 каржылык кризис . Ошо сыяктуу эле, SPDR S & P Homebuilders ETF-март, 2009-жылдан бери 400 пайызга, ал 270 пайыз S & P 500 пайда тургыда чыкты.
Case-Шиллер улуттук индекси 2016-жылы декабрда да уланчудай сокку баасы өсүп, жети шаарлардын аймактарында топтолгон. Копенгаген жана Далластагы бет өз prerecession чокулары караганда 40 пайызга жогору. Портленд жана Сиэтл баалар 20 пайызга жогору болуп, Бостон, San Francisco, Шарлотта, алардын жогору көтөрүлүп, 10 пайызды түзөт.
Негизги бет Копенгаген баалар, Houston, Майами жана Washington, DC CoreLogic ылайык, туруктуу денгээлде караганда, бери дегенде, 10 пайызы жогору.
Ошол эле учурда, жеткиликтүү турак-жай кескин азайган. 2010-жылы өлкө боюнча ижара бөлүмдөрүнүн 11 пайызы аз камсыз болгон үй-бүлөлөр үчүн жеткиликтүү болгон. 2016-жылга, бул 4 пайызга чейин төмөндөп кеткен.
жетишсиздиги үй баалар кескин кайсы шаарларда жаман. 2010-жылдан бери Мисалы, арзан прокатка Colorado анын запасы 32,4 пайызга гана 7,5 пайызга чейин төмөндөгөн.
Март 2017-жылы, William Пул, Като институтунун улук, башка акчасын кризис эскертти. Ал Джей элааа кредиттердин 35 пайызы ипотекалык камсыздандыруу милдеттүү экенин эскертти. Бул 2006-жылы кандайдыр бир мааниде даражаларын жөнүндө, бул кредиттер да жаман болуп саналат. Джей жана Дон 660 чейин 620. үчүн акчасын өз аныктама түшүрүштү банктар мындан ары 620-жана 660 Леман ортосундагы баллдардын менен карыз чакырып жатат дегенди билдирет. Пул 2005-жылы болгон Леман кризистин эскерткен Канзас Federal Reserve банкынын башчысы эле.
2016-жылы, бүт үй сатуу 5,7 пайызга тез сатуу үчүн сатылып алынган. Бул "плакатка" үйлөрү бир жылга жетпеген ремонттолгон жана сатылат. Attom маалыматтар Solutions акыркы бум учурунда 2006-жылдан бери жогорку пайызы, ал билдирди.
2008-жылдын жай рыногу Crash
2008-жылдын кырсыкта кармап келген адамдар 2017 көбүк дагы бир кырсыкка алып келет деп жөнөтпөй жатат. Бирок бул мындан ары бар күчтөрү менен шартталган. Кредиттик демейки предлагане камсыздандырылган туундуларын сыяктуу ипотекалык баалуу кагаздар . Hedge фонд жетекчилери бул калп тобокелдик-эркин баалуу кагаздар үчүн абдан чоң суроо жаратты.
Ошондуктан, аларды колдогон ипотекалык суроо-талапты жараткан.
Бул суроо-талапты канааттандыруу үчүн ипотекалык , кимдир бирөө жөн гана мекени насыяларды сунуш банктардын жана ипотекалык алмаштыруучуларга. Алар жараткан .Ипотекалык кризис 2006-жылы.
көп жөндөмсүз алуучулар базарын киргенде, суроо-талап жогорулаган. Көптөр баалар өсүп жатты сатуу салымдар катары үй сатып алды. Алар көрсөткөн акылга сыйбас бийдин , кандайдыр бир мүлк көбүктүн бир жападан жалгыз.
2006-жылы, homebuilders акыры суроо-талап менен кармалды. менен камсыз кылуу талабын ашып жатканда, турак-жай баасы түшүп баштады. Бул мүлк көбүктү жиберди.
2006-жылдын сентябрында, риэлторлор Улуттук бирикмеси үй баасы 11 жыл ичинде биринчи жолу түшүп калган, деп билдирди. Жолу 7,5 ай менен камсыз кылуу, бийик болчу. Жылы ноябрда, соода башкармалыгы жаңы үй уруксат 2005-жылга караганда 28 пайызга аз болду ачып берген.
Бирок Federal Reserve бул эскертүүлөргө кулак каккан эмес. Бул экономика үмүтсүздүк менен чыгып, турак-жай чыгуу үчүн жетишээрлик күчтүү деп ойлогон. Ал күчтүү ишке орноштуруу, аз бурган баанын жогорулашы жана керектөө чыгашалар. Ошондой эле төмөнкү убада пайыздык чендер . Бул экономика жетиштүү бермек өтүмдүү күйүүчү өсүшүнө алып келет.
Fed өлчөмүн жана таасирин бааланбай ипотекалык баалуу кагаздар рыногу. Банктар бул жаңы баалуу кагаздарды түзүү үчүн "Былтыр декабрда бийден" жалдашкан +. Алар жогорку тобокелдик жана аз тобокелдик боо ипотекалык пакеттерди сорттолгон компьютер программаларын жазды. жогорку тобокелдик боолордон да көбүрөөк төлөп, бирок Стандарттыка начарлайт. төмөнкү тобокелдик боолордон да коопсуз болгон, бирок аз акы төлөнгөн.
Бул боолордон да белгисиз өлчөмдө өткөрүлгөн акчасын ипотекалык . Алар турак-сатылат, анткени банктар карыз алуучулардын кредиттик жөндөмүн кам эмес, экинчилик рынокто .
Күтпөгөн учурда жарылып миллиондогон болгон пайыздык гана кредиттер . Бул жол карыз төмөнкү айлык төлөмдөрүн алуу үчүн. Бирок, бул ипотекалык чендер жогорку денгээлде, үч жылдан кийин кайра. Бул турак жай көптөгөн ипотекалык насыя төлөй алмак эмес. Андан кийин турак-жай баасы төмөндөдү жана алар пайда болгон, алардын үй-жайын сатып алган эмес. Натыйжада, алар милдеттерин.
жолу жакшы болчу, ал кандай мааниге ээ эмес. Алар жогорку кайтарып берди, анткени ар бир адам жогорку тобокелдик түйүнчөктөрүн сатып алды. турак жай базары баш тартты эле, ар бир жасалган буюмдар наркын жоготуп жатканын билген. Эч ким түшүнгөн болгондуктан, бул аларды кийинки кайра сатуудагы балл туунду белгисиз болчу.
Акыркы, бирок жок дегенде, бул МБС сатып алуучулардын көбү эле башка банктар эмес. Алар жеке ишкерлер , пенсиялык топтоо каражаттары жана хедж каражаттар . Бул экономика коркунучун тараган. Hedge каражаттарды карыз алуу үчүн күрөө катары бул туундуларын колдонулат. Бул бука рыногунда жогорку берүүнүн түзүлгөн, бирок, эч кандай экономикалык кризистен таасир уктум. Баалуу кагаздар жана биржа боюнча комиссия хедж каражаттарды жөнгө салуу эмес, эч ким бара жатканда, аны канчалык жакшы билген.
Fed кыйрашы-март, 2007 Бул хедж-фонд турак жоготуулар экономикага коркунуч жаратышы мүмкүн экенин түшүнүп чейин тарады билген эмес. жай бою, банктар бири-бирине карыз келбейт болду. Алар кайра жаман MBS алып калбасын деп коркушту. Банкирлер алар өз китептеринде канча жаман карыз билген эмес. Эч ким аны кабыл алууга келген. эгер алар ушундай кылышса, анда алардын кредиттик рейтинги төмөндөшү мүмкүн. Андан кийин, алардын запастары баасы түшүп, алар менен иш калыш үчүн көп каражат чогултуу үчүн жараксыз болуп калат. базар-Чалгынчылар кандай жаман нерселер тактаганга аракет кылып биржа тарабынан жайдын аягына-тышы арааланган, көрөбүз.
Жылдын акырына карата кредиттик Fed банктарга $ 75 млрд Карызга ушунчалык бекем болуп калган. Бул алардын жоготууларды жазып банктар жетишерлик үчүн өтүмдүү калыбына келтирүү жана акча насыя бизнес кайра алуу үчүн келген. Анын ордуна, банктар дээрлик баардыгына кредит берүүнү токтотту.
өтүшүбүз жүргүзүлүүдө. банктар ипотекалык кредиттер боюнча кайра кесип катары, турак-жай баасы дагы түштү. Бул банктардын китептерди жаман насыяларды жогорулаган демейки, кирип барып, дагы көп карыз берген. Бул банктар да аз карыз кылды.
Тогуз турак Crash чукул эмеспи? Эмне үчүн негиздер
- Турак-жай рыногунун 2005-жылы жана учурдагы рыногунда ортосунда көптөгөн айырмачылыктар бар. 2005-жылы, акчасын кредиттер дагы $ 620 миллиард сомду түздү жана ипотекалык рыноктун 20 пайызын түзгөн. 2015-жылы алар 56 миллиард $ түздү жана рынокто 5 пайызды түздү.
- Банктар кредит берүү стандарттарын көтөрүштү. CoreLogic Турак жай Кредиттик Индексине ылайык, кредиттер 2016-жылы пайда болгон жогорку сапаттуу акыркы 15 жылда пайда болгон. 2009-жылдын октябрында, орточо төлөөгө жөндөмдүүлүккө баа 686 болду, Адилет Ыскакка ылайык. 2001-жылы орточо 490-510 болчу.
- Күчөтүүнү насыя стандарттар "плакатка" базарында бир таасир этти. Кредиторлор гана үйүнөн наркынын 55 пайызын каржылоого. "Эгер сүзгүч" эс алуу менен келип жатат. Леман кризистин ичинде банктар 80 пайыз же андан көп багытталган.
- Бүгүн сатылган үйлөрдүн саны чейинки кырсыгы чокусуна төмөнкү 20 пайызды түзөт. Бул сатуу үчүн колдо болгон үй-төрт ай менен камсыз кылуу гана бар дегенди билдирет. Натыйжада, америкалыктардын 64 пайызы 2007-жылы 68 пайызга салыштырмалуу, өз үйлөрүн таштап, ээ.
- Негизги бет сатуу төмөндөп бир мансапка жана үй сатып алууга жаштардын мүмкүнчүлүктөрүн clobbered улам төмөн болуп саналат. кедей эмгек рыногуна туш болуп, көп билим уланттым. Натыйжада, алар азыр мектеп кредиттер менен түйшүк. Ошондуктан, бул аз, алар үй сатып алуу үчүн жетиштүү сактай аласыз коюшу мүмкүн. Бул суроо-талап түшүп берет.
- Негизги бет баалар киреше ашып жатат. орточо киреше-а-турак-жай баасы катышы 30 пайызды түзөт. бир метро аймактарында, ал 40 же 50 пайызга чейин кескин жатат. Тилекке каршы, жумуш кайда метро аймактар да бар. Бул ижарага үй сатып алуу үчүн жетиштүү төлөө эмес, жумуш менен жакын мамиледе болуу үчүн жаш адамдарды мажбурлайт көбүрөөк төлөйт. үй сатуу бүгүнкү күндө отуз-эки пайызы тарыхый 40 пайызга караганда биринчи жолу homebuyers, бара жатабыз, БТК дейт. Эреже катары, бул сатып алуучу 32, 72,000 $ табат жана үй үчүн $ 182.500 төлөйт болуп саналат. Эки киреше жубайлар орточо $ 208.500 төлөйт.
- Турак жай үйлөрүн таштап кетүүгө көп капиталдын алуу эмес. Негизги капитал 2006-жылы $ 85 млрд туруп, ал 2010-жылы аз $ 10 млрд ашуун кулап, ал эми 2015-жылы 2017-жылга чейин ошол жерде калды, ал $ 14 млрд га өскөн. Obamacare деген бир себеби болуп саналат. ACA өтүп бери банкроттоо документтерди 50 пайызга төмөндөп кеткен. 2010-жылы 1,5 миллион адам арыз менен сотко кайрылган. 2016-жылы гана 770.846 кылды.
- Кээ бир адамдар мамлекеттик турак-жай баалары, алардын 2006-жылдын жогорку чектен ашты деп турат. Бирок алар баанын 11 жыл эске алуу менен бир жолу, алар 2004-жылдын деъгээлинде болуп саналат. 2012-жана 2017-жылдары, үй баалар орточо эсеп менен жыл сайын 6,5 пайызга өстү. 2002-жана 2006-жылдары, алар жыл сайын 7,5 пайызга кымбаттаган. 2005-жылы, алардын 16 пайызын акча төлөшкөн.
- Homebuilders жогорку акыры үйлөрүнө басым. Жаңы үйлөр көп жана кымбат. бир үй-бүлө үй орточо өлчөмү дээрлик 2700 чарчы чыканак. Бул 2006-жылы 2500 чарчы бут менен салыштырылат.
Кандай бузулушуна алып келиши мүмкүн
Жогорку пайыздык чен өткөн кулашынан улам болду. Алар насыялар кымбат кылып жатат. Бул үй куруу, азайтуу сунушун басат. Бирок ал ошондой эле суроо-талап боюнча кайра кесип кредит, басат. Жалпысынан, жай жана туруктуу пайыздык чендердин өсүшү жана балээ болбойт.
Ал жогорку пайыздык чендер 2006-жылы турак-жай кыйрашын Бирок улам эле көп карыз болуп мурда бул чындык пайыздык гана кредиттерди жана жөнгө-чен ипотека . Бир айырмаланып шарттуу насыя , пайыздык чендер менен бирге тирилип , семиз каражаттардын чен . Көп эле киришүү тизер үч жылдан кийин кайра курстары бар. Качан Federal Reserve , алар кайра эле учурда жогорулатууга, карыз, алар мындан ары төлөмдөрдү бере алышкан жок. Негизги бет баалар ошол эле учурда жыгылып, бул ипотекалык ээлери төлөмдөрүн төлөөгө же үй сатып алган эмес. демейки эмне наркы абдан жогору болгон эмес.
Семиз каражаттар курсунун тарыхы Fed өтө тез 2004-жана 2006-чен-декабрга чейин 2,25 пайызга чейин жеткен, 2004-жылдын июнунда 1,0 пайызды жогорулатууга айтылат. Бул 4,25 пайызга, кайра чендерди эки эсеге, 2005-жылдын декабрына чейин алты ай өткөндөн кийин, баасы 5.25 пайызды түзгөн.
Fed 2015-жылдан бери бир топ жай темп менен жогорулатууга Ал 2015-жылдын декабрында 0,5 пайызга чейин көтөрүлдү, ал 2016-жылдын акырына 1/4 пункту менен көтөрүп, жана июнда 2017 менен 1,25 пайыз .
кыймылсыз мүлк рыногунда банктар жана хедж каражаттар кооптуу каржы өнүмдөрү жүргүзүү кайтып келсе, жок болуп кетиши мүмкүн. Бул туунду каржылык кризистин негизги себеби болгон . Банктар ипотека чейин тилинген жана ипотекалык баалуу кагаздар менен сатылат. Бул баалуу кагаздар ипотекалык өздөрү караганда көп иш болду. Бул банктар кимге жөнүндө эле турак-жай сатып себептен. Алар туундуларын колдоо үчүн зарыл. Алар жаман ипотека жакшы менен боо жашырып коюшкан, ошондуктан аларды кесинди. карыз милдеттерин кийин, ар бир туунду жаман деп шектелген болчу. Бул Bear Түркия жана Lehman Brothers өлүмү үчүн себеп себептен.
Трамп салык жетишүү кетишине алып келиши мүмкүн болгон баанын төмөндөшү жибериши мүмкүн. Конгресс ипотекалык пайыздык чендердин үчүн суммасын алып салуу сунуш кылды. Бул жеринин $ 71 млрд түзөт. Ал турак-жай рыногун үчүн федералдык субсидиянын сыяктуу. салык үзүлүшүн? йд? $ 195,400 орточо таза өзү сыйлоо сезимине ээ болот. Бул Кыянатчы жүзүмчүлөр жөнүндө үлгү $ 5400 орточо таза баалуу алда канча жогору турат. салык планы суммасын кармайт да, салык планы түрткү көп кетет. Трамп планы стандарттык чыгарып салууну көтөрдү. Натыйжада, Американын мындан ары санап келет. Андай учурда, алар ипотекалык пайыздык салууга пайдаланып алмак эмес. кыймылсыз мүлк өнөр салык төлөө боюнча планды каршы.
Рынок, качан гана кетиши мүмкүн кирешелүүлүгү ийри боюнча АКШ Казыналыгынын ноталары болуп кайтарылган . Бул кыска мөөнөттүү казыналарын боюнча пайыздык чендер узак мөөнөттүү түшүмдүүлүк жогору болуп келишкен. салым жылдан кем каражат жогорку кайтарууну талап кылбайт, анткени Жөнөкөй кыска мөөнөттүү түшүмдүүлүгү төмөн болот. бул кабатталууга ээ, ал салым кыска мөөнөттүү жана узак мөөнөттүү да алыс эмес деп билдирет. Бул ипотекалык рыноктун бир кyнy ойнойт, ал эми артка чегинүүгө белги. Кирешелүүлүгү ийри алдына алуу ачылуусу иондору 2008-жылдын, 2000, 1991, жана 1981-ж.
House баалар түшөт?
акыркы турак жай көбүктүн ичинде, homebuilders жаңы курулушка уруксат берилет. каатчылык учурунда 1990-жылы ал 1 млн кем эмес эле. ал 1,5 миллиондон ашты Бул акырындык менен 2002-жылга чейин 1990-ашкан 1998-жылы 1 миллион Ошол деъгээлинде сакталып, бою турду. Ал 2006-жылы 2004-жана 2005-жылы 2 миллион жаңы арзандап, турак-жай баасы түшүп баштады. Homebuilders 1,5 млндон ашуун уруксат сурап кайрылган. Бул 1 млн, 2007-жылы 2009-жылга караганда аз түштү, ал 500,000 кулады болчу.
Алар бир гана акырындык менен 2017-жылы 1,3 млн айыгып жатабыз, алар аз, 1,1 млн 2020 кетиши күтүлүүдө.
Качан, турак-жай рыногунун Crash кайрадан?
кийинки базар кырсыгы Harvard Түр мектебинин окутуучусу Teo Николай ылайык, 2026-жылы болот. Ал экономист Гомер Оыт тарабынан изилдөө деп негиздейт. Кыймылсыз мүлк, тигинен жана бюстыгайкой 1800.-жылдан бери гана өзгөчө Экинчи дүйнөлүк согуштун башталышы жана stagflation болгон 18 жаштагы айлампасын ээрчип жүрөбүз.
Николас 2017, кыймылсыз мүлк рыногун өнүктүрүү стадиясында турат дейт. кийинки этап, hypersupply, ижара бош чендер жогорулаган баштайт чейин орун албайт. Ошол Fed пайыздык чендерди жаратат, ал эми пайда болгон болсо, анда ал бир кыйроону алып келиши ыктымал.
Кыйроонун сак кантип
Сиз кайгырат америкалыктардын көпчүлүгү арасында болсо, анда кыймылсыз мүлк кыйроого нерселерден сакташ үчүн эмне кылсак болот жети нерсе бар.
- үй сатып жашоо, күзгүгө салып, ашыгын үчүн эмес. каржы кризиси жоголгон үйлөр эки-үчтөн экиси экинчи жана үчүнчү үйлөр болгон. сатуу баасы ипотека төмөн түшүп келгенде, ээлери кетип калдым. Алар үйлөрүн жатышты, бирок, алардын салымдарды жоголгон.
- белгиленген-курсунун ипотекалык насыя. ипотекалык курсу өсүп, төлөө ошол эле бойдон калат. Бул бир гана кичирээк үй бере алат, анда, ушундай болот. Бул тобокелдикти алып, кийинчерээк аны жоготуп караганда жакшы.
- Эгер бир өзгөрмөлүү ипотекалык насыя болсо, анда ал чыгарды качан пайыздык чен эмне болорун билип. ай сайын төлөмдү эсептөө жана учурдагы кирешелер менен төлөөгө мүмкүнчүлүгү болушу керек. төмөнкү пайыздык чен менен келечекте төлөөнүн жана бүгүнкү күндө эмнеге төлөп жатышат айырмасын алып, аны сактап калат. Сиздин киреше түшсө, анда ушундай жол менен каражат сиздин ипотекасын төлөш керек.
- Эгер жол бере мыкты аймакта эң начар үй сатып алуу. аймак балдарды кантип ээ боюнча иш-чаралардын планы жок болсо да, жакшы мектеп бар болушу керек. Мүмкүн болгон сатып алуучулар болот. Сиз ар дайым киреше уруксат болсо, көп жылдар бою үй жакшырта алат. Жакшы аймактар жакыр райондордо кийинки кризис болуп, көп азап чегип жаткан жок. Ошондой эле, кайра тез келе турган.
- Сиздин үй, бери дегенде, үч уктоочу бөлмө бар болушу керек. Эгерде сатуу үчүн керек болсо, ал үй-бүлө өзүнө тартып турат.
- Коргонуу үчүн мыкты жолу менен , ошондой эле ар түрдүү жагы каражаттардын. Теске бир салмактуу аралашып билдирет көзөнөк Сиздин үйдө, байланыштар, буюмдары жана акыйкаттык. Көбү каржы пландоочулар мүлк катары үй ээсинин кирген эмес, бирок, алар керек. Бул ири иш мүлк көп адамдар бар.
- Эгер кыймылсыз мүлк кулагандан зыян чектөө үчүн, акыл-эстүүлүк менен жашай алабыз кичинекей үй сатып. эртерээк ипотекасын төлөш үчүн аракет кыл, ошондуктан саналган менен үйүнөн ажырап жок. запастар, байланыштар жана буюмдары менен салымдарды болом, алар барабар же үй ээсинин үлүшү жогору. турак жай мүлк көбүк бар болсо, кайра каржылоо жана акыйкаттыгын алып азгырыкка алдырбоого жок. Анын ордуна, кайра каражат бөлүп , ал дагы салмактуу деп ишенимдүү болушубуз керек.