Кыймылсыз мүлккө кантип жумшоого
кыймылсыз мүлк салым салууда байыркы түрлөрүнүн бири болуп саналат, ал адам маданиятынын алгачкы күндөн бери эле белгилүү болуп калды. Заманбап биржаларын жөрөлгөсүн, кыймылсыз мүлк болуп саналат беш негизги каражат класстардын ар бир салым олуттуу уникалдуу акча агымы, өтүмдүүлүк, кирешелүүлүк, салык, жана анын карата кошуп эске алышы керек түркүндөтүү ал сунуш пайдалуу. Бул таанышуу колдонмодо биз кыймылсыз мүлк салууда негиздери сизге, сиз ээ же кыймылсыз мүлк салымдардын укугун алуу үчүн ар кандай жолдорун караштырабыз.
Биринчиден, анын негиздери менен баштайлы: кыймылсыз мүлк каржылап деген эмне?
Кыймылсыз мүлк Investing деген эмне?
Кыймылсыз мүлк жумшоо боюнча иштеп жаткан бир категория болуп саналат, каржылап, жана кандайдыр бир материалдык мүлккө байлап мүлк же акча агымдарынын акча алуу тегерегинде каржылык иш-борбор.
кыймылсыз мүлк, акча табыш үчүн төрт негизги жолу бар:
- Real Estate Ыраазычылык: Бул наркынын кийин мүлк көбөйүп турат. Бул сиздин аймакта мүлктүн талапты жогорулатып, кыймылсыз мүлк рыногунда өзгөрүшүнө байланыштуу болушу мүмкүн. Сиз кыймылсыз мүлк салымдардын салып мүмкүн болгон сатып алуучусу же жүзүмчүлөр аны көбүрөөк жагам жакшыртуу менен байланыштуу болушу мүмкүн. Бирок кыймылсыз мүлк ыраазы, бир аз татаал оюн.
- Cash Flow киреше (ижарага): кыймылсыз мүлк салымдардын бул түрү, мисалы, көп батирлүү үйдүн имаратына катары кыймылсыз мүлк мүлкүн сатып, жана ижара акысын накталай агым чогултуу аны иштеп багытталган. Акча каражаттарынын жылышы жөнүндө киреше турак жайлар, кызматтык имараттарды, ижара үйлөрдү, жана тартып алууга болот.
- Real Estate Related кирешелер: бул мүлктү сатуу жана сатып алуу тартып комиссияларынын аркылуу акча табууга брокерлердин жана башка тармактык адистер тарабынан өндүрүлгөн киреше. Ошондой эле ал мүлктү күн сайын иш иштеп алмаштыруу рентаны пайызын сактоо үчүн башкаруу кыймылсыз мүлк компанияны камтыйт.
- Бажыга байланыштуу Real Estate Investment Киреше: кээ бир кыймылсыз мүлк үчүн, бул кирешенин ири булагы боло алат. Бажыга байланыштуу кыймылсыз мүлк кирешелер аз ижара батирлерде кызматтык имараттарды же кир жуучу мекемелеринде сатуучу сыяктуу нерселер камтылган. Мындайча айтканда, алар кардарлардын жарым-туткундап чогултуу акча жасап берип, ошондой эле бир кыйла кыймылсыз мүлк салымдардын чегинде мини-бизнес кылышат.
Кыймылсыз мүлк салууда таза, жөнөкөй түрү бардык ордуна ыраазычылык рентадан акча каражаттардын кыймылы жөнүндө болуп саналат. Кыймылсыз мүлк Investing да ээси катары белгилүү салым кийин пайда болот, ал чийки чарба, ал бир үйдүн жер, ал боюнча кызматтык имарат менен жер, ал өнөр жай кампасы менен жер, же жокпу, материалдык мүлктүн бир бөлүгүн алган батир.
Ал же бир ижарачыга деп аталган бул мүлктү пайдалануу үчүн келген кимдир бирөөнү таап, алар менен келишим түзүүгө. Ижарачы кыймылсыз мүлккө мүмкүнчүлүгү берилет, белгилүү убакка үчүн, кээ бир шарттарына ылайык пайдалануу, ошондой эле айрым чектөөлөр менен - алардын бир бөлүгү тактагандай жылы төшөлгөн, мамлекеттик жана жергиликтүү өз алдынча мыйзам, жана да башкалар жалдоо, ижарага алуу келишими же ижара келишими менен макулдашылган. Анын ордуна, ижарачы кыймылсыз мүлк колдоно билүү үчүн төлөп берет. ээсине ал жөнөтөт төлөм "Ижара" деп аталат.
Көп салым үчүн, кыймылсыз мүлк салымдардын тартып ижарадан түшкөн киреше пайда жана жүргүзүү, кызыкчылыгы бир зор психологиялык артыкчылыгы бар корун жана байланыштар . Алар менен кууп, аны көрүп, колдору менен кармап алат. Алар аны жакшы көргөн түс сырдап же өзгөртүү архитектура жана курулуш компаниясын жалдоого болот. Алар жогорку капиталдаштыруу чендерди, же түзүү үчүн жакшы операторго берип, ижара ченди аныктоо үчүн аларды сүйлөшүү көндүмдөрүн колдоно алышат ", капкак темпин."
мезгил-мезгили менен, биржа көбүкчөлөрүнүн ичинде кыймылсыз мүлк салым капиталга салым катары туура эмес болуп, бул тамгалар курстары талап кылууда мааниге ээ эмес. ага тиешеси жок. Эгер туура Ижара чендерди баа бере турган болсо, сиз менен ыракаттануу керек кайтып канааттандырарлык курсу акылга сыярлык, анын ичинде мүлктүн наркы боюнча эсепке кийин капиталга жешилиши камдар , мүлк салыгы жана киреше салыгы боюнча, техникалык тейлөө, камсыздандыруу жана башка менен байланышкан чыгымдар. Андан тышкары, сиз убакыт бар абдан баалуу болуп, салымдардын менен күрөшүү үчүн зарыл болгон убакыттын көлөмүн өлчөө керек - бул себеби жөн киреше да салым жогору баалаган эмес. (Сиздин көп болуп кийин, болуп келген кыймылсыз мүлк салымдарды кайра түзүүгө же ижара кирешелердин үлүшү үчүн Сиздин кыймылсыз мүлк куржунунун күн сайын иш чече турган кыймылсыз мүлк мүлктү башкаруу компаниясын тарта алат жигердүү тыным салымдардын салып башкарат.)
Кыймылсыз мүлк менен Investing баштоо үчүн адам үчүн Most Popular жолдору айрымдары кайсылар?
кыймылсыз мүлк салымдардын бир адам өзүнүн куржунун үчүн карап үчүн ар түрдүү сансыз бар.
Бул категорияларга кыймылсыз мүлк салымдар турган өзгөчө жакшы жактарын, кемчиликтерин, чарбалык мүнөздөмөлөрү жана ижарага айлануу, каада-салт ижара шарттарында, ошондой эле менчик түрүнө брокердик тажрыйбанын негизинде өлөт жагынан ойлонуп жөнөкөйүрөөк. Кыймылсыз мүлктү адатта категориялар боюнча төмөнкүдөй топторго бирине:
- Турак-жай кыймылсыз мүлк Investing - Бул жеке адам же үй-бүлө жашаган үй же батир байланыштуу кыймылсыз мүлк жүргүзүү кирет касиеттери бар. Кээде, бул түрдөгү кыймылсыз мүлк салымдар кызмат бизнес-компонент, мисалы, жардам жашоо кымбат тажрыйбасы каалаган ижарачыларга Карылар же толук тейлөө имараттар үчүн каражаттар бар. Ижарага алуу, адатта, 12 айдан бери чуркап кыймылсыз мүлк салымдардын айрым башка түрлөрүнө караганда рынок шартына бир кыйла тез жөнгө салууга алып берип, же болбосо экинчи капталдагы бөлмөлөр алты ай.
- Кыймылсыз мүлк Investing - Кыймылсыз мүлк салымдар негизинен кызматтык имараттан турат. Бул ижарага кош миздүү ар кандай кылычтан, натыйжада, көп жылдар бою бек болот. бир соода кыймылсыз мүлк салымдардын толугу менен мол алынып ижара курсу макул узак мөөнөттүү ижарачы менен ижарага берилген болсо, акча каражаттарынын агымы окшош касиеттери боюнча ижара чендер (ижарачы банкрот эмес, каралган) түшөт да уланууда. Башка жагынан алып караганда, туура эмес - сен ижара наркы алдында узак мөөнөттүү ижарага берүү боюнча кол коюлган, анткени бир имаратка олуттуу төмөн-рынокто ижара чендерди таап Сиз таба алган көбөйгөн.
- Өнөр жай кыймылсыз мүлк Investing - өнөр жай кыймылсыз мүлк асманынын алдында кулап касиеттери кампаларды жана бөлүштүрүү борборлоруна, сактоо бирдик, өндүрүштүк имараттарды жана жамаат өсүмдүктөр камтышы мүмкүн.
- Жеке Кыймылсыз мүлк Investing - Кээ бир ишкерлер, мисалы, соода борборлору, чечип соода, же салттуу соода сыяктуу өзгөчөлүктөргө ээ келет. Ижарачылар чекене дүкөндөрдү, чачтарач, ресторан, жана ушул сыяктуу ишканаларды кошууга болот. Кээ бир учурларда, ижара наркы кожоюну ал көп нерселерди кыла үчүн стимул түзүү магазин чекене сатуунун пайызын камтыйт, ал, же чекене мүлк ата жагымдуу болушу үчүн.
- Mixed-пайдалануу кыймылсыз мүлк Investing - Бул салым аталган кыймылсыз мүлк бир нече түрлөрүн камтыган мүлктү иштеп же сатып алуусу үчүн кармоо бардык категория болуп саналат. Мисалы, калган кабаттар боюнча көп кабаттуу имаратты чекене жана кабатта ресторан бар, кийинки бир нече кабаттар боюнча иш орун жана турак-үй курууга мүмкүн.
Сиз ошондой эле кыймылсыз мүлккө салууда кредиттөө жагында тартылган ала алат:
- турак-жай жана соода кыймылсыз мүлк насыя underwrites банкты Owning. Бул мамлекеттик менчик камтыйт кишен . институттук же жеке салым банк запасын анализдеп келгенде, бул банктык кредиттер боюнча кыймылсыз мүлк ТААСИРИ кулак кагуу.
- Жеке адамдарга жеке турак-андеррайтинг, көп учурда кыйла жогорку пайыздык чен боюнча, балким, ижара-а-өз кредит менен камсыз кылуу, анын ичинде, кошумча тобокелдик ордун толтуруу үчүн.
- Эгер жооп жок болсо, анда үлүштүк менчикке айландыруу турган кыймылсыз мүлк долбоорунун карызга акча берет өлкөлөрдүн баалуу кагаздар, өнүктүрүү. Бул кээде мейманкана таануучулар өнүктүрүү колдонулат.
кыймылсыз мүлк каржылап, анын ичинде суб-адистиктер бар:
- аны жакшыртуу, аны байлап аз капитал бар бир орун Лизинг, анда капиталга кереметтүү натыйжаларын түзүү, кыйла жогору чен менен башкаларга ижарага-күнөстүү эле мейкиндик. Мисалы, бир ири шаарында аз же уюлдук операторлорунун ийкемдүү иш ишкер, ошондой эле иш-кызматтык убакыт сатып алуу же белгилүү бир кызматтарды ижарага алат.
- салык-Наама жана күбөлүктөрдү алуу. Бул кыймылсыз мүлк салууда бир сырдуу аянты жана колу-алыш үчүн туура эмес же тажрыйбасыз салым, бирок бул - туура шарттарда, керектүү убакта, жана адамдын укугу кандай - баш оору ордун толтуруу үчүн жогору рентабелдүү болуп иштеп жана тобокелчиликтер тартылган.
Real Estate Investment таянат (REITs)
Мунун баары үстүнө, бир кыймылсыз мүлк салымдардын ишенимдин, же Кохем деп аталган бир нерсе аркылуу кыймылсыз мүлк менен каражат болот. Салым жолу менен REITs сатып алат брокердик эсебинен , Рот АИР , же башка депо эсеби кандайдыр бир. REITs алар башка, мисалы, соода борборлору жана мейманкана куруу сыяктуу эле, чамасы бере албай турган кыймылсыз мүлк боюнча иликтөөнү майда долбоорунун үчүн Эйзенхауэр башкаруу учурунда, алар иштеп жатышат, ага ылайык салык структурасы кайра түзүлдү, анткени уникалдуу болуп саналат. Кохем дарылоо үчүн макулдук берген компаниялар алардын үлүшүнө кирешенин 90% же андан көп жайылтуу үчүн талаптар, анын ичинде бир нече эрежелерди, артынан эле көп, алар компаниянын эмгек эч кандай Federal киреше салыгын төлөйт пайда .
REITs салуудан бир жагы айырмаланып, жалпы корун, аларга төлөнгөн жуиссанс ээси көпчүлүк пайда үчүн төмөнкү салык пайдаланып мүмкүн эмес дегенди билдирет, "квалификациялуу жуиссанс" эмес. Анын ордуна, кыймылсыз мүлк салымдардын ишенет тартып жуиссанс салым жеке курсу боюнча салык салынат. Жакшыруусу жөнүндө, IRS сыяктуу эле салык калкалоочу чегинде ошол Кохем жуиссанс башкарып кийин элек оодарылып АИР Салык татаал көп ойлобой пенсия эсепте кармап турууга жөндөмдүү болушу мүмкүн, ошондуктан көбүнчө тиешеси жок бизнес киреше салыгы салынбайт бир айырмаланып мастер коммандиттик шериктиктин .
(Бул өзгөчө баалуу кагаздар жөнүндө көбүрөөк билүүгө кызыкдар болсо, текшерип менен башталат REITs аркылуу Кыймылсыз мүлк Investing Кохем өтүмдүүлүк камтыйт, өздүк капиталы, кантип кыймылсыз мүлк каржылап пайдасына REITs пайдаланууга, жана дагы көп нерселер.)
Кыймылсыз мүлктүн жүргүзүү аркылуу бет менчик
Бардык кыймылсыз мүлк каржылап жолдор салым жеткиликтүү үчүн орточо бир адам өзүнүн биринчи кыймылсыз мүлк менчик тажрыйбасы салттуу жол менен алып жатат: бир үй сатып алуу менен.
Мен үй коомдун көпчүлүк кылса абдан эле жол менен сатып эсептеген эмесмин. Мен, тескерисинче, бир адамдын жеке жана коммуналдык каржылык баа-ахлакка негизги жашаган эмес, сөзсүз түрдө салымдардын ойлонууну каалашат. Көп учурда түздөн-түз болуу үчүн, бир үй салым эмес, бир турак үй болуп саналат, ошол эле жол менен. сонун, жана жагдайын идеалдуу ылайык, коопсуз стратегиясы аргасыз топтоонун бир түрү бир үй жөнүндө ойлонуу керек деп, сен ошол жерде жашашат, ал эми жеке максатта пайдалануу жана көп кубаныч берет түзөт.
Башка жагынан алганда, сиз пенсияга жакындап калганда, бир үйдө (ага каршы эч кандай карызы жок) жеке байлыктын, ачык ээлик бирдиктүү көз карашын, эгер бир адам болот мыкты салымдардын бири болуп саналат. Эмес, жалгыз гана капитал кайтарым ипотекага, анын ичинде айрым бир бүтүмдөр, пайдалануу жолу менен уруп такылдатты да мүмкүн, бирок, акча каражаттарынын агымы жалпысынан таза жыйымдардын жыйынтык ижарага ээ эмес, аман - пайда компонентин ээсине натыйжалуу кетмек ээлеринин калат карман. Бул таасир киреше булагы эске алуу менен карыз эркин турак жай үчүн ижара ашуун акча үнөмдөөгө салык Federal өкмөтү үчүн да, кайра 1920-жылы экономисттер жол тактаганга аракет кылып жатканын ушунчалык күчтүү болот.
Бул салымдардын ар кандай түрү болот да, - деп белгилүү болгон бир нерсе "стратегиялык салым." силер мүлк салыктарды жана негизги сакталышын төлөй албай, кысылып экономика болду, эч ким үйүнөн сени сыртка мүмкүн. Эгер багындагы өз тамак-аш өстүрүүгө болгон күндө да, жеке коопсуздугу маанилүү жерде даражасы бар. каржылык кайтып башка, дагы карап орто болгон учурлар да кездешет. Эгер кылсак да, бул кырсык (анын ичинде банкрот) алып келиши мүмкүн эле, аракет да тез кыймылсыз мүлк салымдардын акыйкаттыкка куруу үчүн өтүмдүү курмандык жок.
Сиз үй сатып алуу үчүн үнөмдөө болсо, баалуу кагаздар рыногунун алардын акча салып жаңы салым Мен көрүп чоң каталарынын бири, же жеке корун же аркылуу индекси каражаттар . беш жыл же андан аз ичинде акча таптап, муктаж болгон ар кандай мүмкүнчүлүк жок болсо, анда эч кандай бизнес каалаган кагаздар рыногунун жакын болуу керек. Тескерисинче, сиз төмөнкүдөй болушу керек салым мандатка деп аталган борбор сактоо . Бул жерде да бир жерге төлөө үчүн сактап жаткан акча үчүн мыкты жерлер .
Бул жакшы - Real Estate Investing же көзөнөк Investing?
Мен туш таралган суроолордун бири салыштырмалуу жагымдуулугун билдирет кыймылсыз мүлк салууга каршы көзөнөк өнүктүрүү . кыска версия, бул кадыресе жана шоколад балмуздак салыштырып, кайсы түптөө болуп саналат. Алар ар түрдүү жана таза баасы өскөн сайын, сиз да, экөө тең сенин жалпы порт- ойношу керек болгон маанилүү ролу бар экенин байкайт. Сиздин жеке, ошондой эле кээ бир адамдар дагы temperamentally тиешелүүлүгүнө жараша капиталга менчик укугу же кыймылсыз мүлккө ээлик кылуу, коомдо болуп, өз чечимин билдирет.
Кыймылсыз мүлк Салымдын тобокелчилигин
кыймылсыз мүлк берүүнүн бир олуттуу пайыздык улам рычаг колдонуу менен түзүлөт. Кыймылсыз мүлктүн менчик карыз менен каржыланган капиталдын, калган пайыз менен сатып алган. Бул кыймылсыз мүлк жумшаган капиталдын жогорку берүүнүн натыйжасында; бирок баары начар бара турган болсо, анда, ал толугу менен төлөнгөн жалпы запастын бир жагы алда канча тез эле өлүмгө дуушар кылышы мүмкүн. (Бул эч ким жоюу мажбурлай алмак эле акыркы бир Улуу депрессия жагдайда 90% га төмөндөгөн, ал тургай, эгер чындык).
Бул абдан эскичил кыймылсыз мүлк салым 50% боюнча талап себептен карыз-а-үлүштүк катышы же, өзгөчө учурларда, 100% өздүк капитал түзүмдөр дагы эле кыймылсыз мүлк каражаттар акылдуулук менен тандалып алынган болсо, жакшы киреше өндүрө алат. Billionaire Мангер 2007-2009 кыймылсыз мүлк кыйрашына, анын алдында бир досу тууралуу айтылат. Бул досум, California өтө бай үй ээси, анын касиети жогору баа айланасын кыдырата карап, өзү мындай деди:. "Мен эч качан болушу керек эле да бай эмесмин көбүрөөк үчүн тобокелге үчүн эч кандай негиз жок . " Бул досум өтө сулуу деп ойлошкон калган боюнча карызын төлөө үчүн каражаттарды, анын касиеттери жана пайдалануу көп сатылган. Натыйжада, экономикасы кыйрап, кыймылсыз мүлк рыногу турса эле, эл алардын касиеттерин өндүрүп алууну айлантуу үчүн, жоготуп кийин банк запасы урап калды - ал эч кандай зарылдыгы болгон эмес. рента каржылык кыйынчылыктарды Ижарачы улам таштап эле, баары эле ашыкча акча болгон жана ал мүлктү башка ар бир адам сатууга аргасыз болгон сатып пайдаланып берип, өздөрүн толуктоо каражаттар менен куралданган эле.
Ошондуктан тез арада байып аракет токтотулуп, ага туура жолду эмне үчүн ыраазы болуп. Сиз жашоодо андан бетер стресс болот, ал үчүн кызыктуу болушу мүмкүн.
Кыймылсыз мүлк салым боюнча кээ бир Final Thoughts
Албетте, бул биз эптеп бетин чийилип койдук эле, теманы түшүнүү үчүн жолго башталышы болуп саналат. Кыймылсыз мүлк каржылап, чынында эле, түшүнүүгө жана баалоого практика, тажрыйбасы жана таасир жыл талап кылынат, жана мастер.